2차 과목 1. 공인중개사법 및 중개실무

과목 1. 공인중개사법 및 중개실무

1. 공인중개사법 및 중개실무
1-1. 공인중개사법	50%
1-2. 부동산 거래신고 법령	25%
1-3. 중개실무	25%

1. 공인중개사법 (출제 비중: 50%)

1. 총칙

• 공인중개사법의 목적: 공인중개사의 직무와 중개업무에 관한 규정을 마련하여 부동산 거래의 안전과 질서를 확립하고, 국민 경제의 발전에 기여하는 것을 목적으로 합니다.
• 정의: 공인중개사는 부동산 중개업을 수행할 자격을 가진 자로, 국가시험을 통해 자격증을 취득한 자를 의미합니다.

2. 공인중개사 시험제도 및 교육제도

1. 시험제도
   • 1차 시험: 부동산학개론과 민법을 대상으로 진행되며, 공인중개사 자격을 취득하기 위한 첫 단계입니다.
   • 2차 시험: 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법 등 중개 업무에 필요한 전문 지식을 평가합니다.
2. 교육제도
   • 개업 전 교육: 공인중개사 자격을 취득한 후, 개업을 위해서는 일정한 교육을 이수해야 합니다.
   • 보수 교육: 개업 후에는 정기적으로 보수 교육을 받아야 하며, 교육을 이수하지 않을 경우 개업 중개사 등록이 취소될 수 있습니다.

3. 중개업 등록 및 결격사유

1. 중개업 등록
   • 등록 요건: 개업공인중개사가 되기 위해서는 관할 관청에 중개사무소 등록을 해야 하며, 중개사무소가 등록된 후에만 부동산 중개업무를 수행할 수 있습니다.
   • 등록 절차: 공인중개사 자격증 소지자는 중개사무소의 주소지 관할 시·군·구청에 등록 신청을 해야 하며, 등록이 완료되면 개업공인중개사로 활동할 수 있습니다.
2. 결격사유
   • 중개업 등록 불가 대상: 파산선고를 받고 복권되지 않은 자, 금고 이상의 형을 선고받고 일정 기간이 지나지 않은 자, 미성년자 등은 중개사무소를 개업할 수 없습니다.
   • 결격사유 발생 시: 이미 개업한 공인중개사라도 결격사유가 발생하면 등록이 취소됩니다.

4. 중개사무소 운영

1. 중개사무소 설치
   • 사무소 설치 의무: 공인중개사는 관할 지자체에 중개사무소를 등록하고, 하나의 중개사무소만을 운영할 수 있습니다.
   • 이중 사무소 금지: 중개사는 1개의 사무소만 운영해야 하며, 중복 사무소를 운영할 경우 중개업 등록이 취소될 수 있습니다.
2. 사무소 명칭
   • 공인중개사사무소 명칭 사용: 중개사는 사무소 명칭에 반드시 "공인중개사사무소"라는 명칭을 사용해야 하며, 다른 명칭을 사용할 수 없습니다.

5. 개업공인중개사의 의무

1. 설명의무
   • 중개대상물 설명: 개업공인중개사는 중개대상물에 관한 중요한 사항을 의뢰인에게 충분히 설명해야 합니다. 부동산의 물리적 상태, 권리관계, 법적 제한사항 등을 명확하게 설명하지 않으면 법적 책임이 따를 수 있습니다.
2. 계약서 작성의무
   • 계약서 작성 및 보관: 거래 계약이 성립되면 개업공인중개사는 의뢰인 간 계약서를 작성하고, 서명과 날인을 받아야 합니다. 작성된 계약서는 법적으로 정해진 기간 동안 보관해야 하며, 이를 소홀히 하면 과태료가 부과될 수 있습니다.

6. 개업공인중개사의 보수

1. 중개보수의 한도
   • 법정 상한선: 중개사가 받을 수 있는 중개보수는 법적으로 정해진 상한선 내에서 결정되며, 이를 초과하여 받을 수 없습니다. 중개보수는 거래 금액에 따라 다르며, 지역마다 상한선이 상이할 수 있습니다.
2. 보수 청구의 시점
   • 거래 성립 후 보수 청구: 중개보수는 거래가 성립된 이후에만 청구할 수 있으며, 계약이 성립되지 않으면 중개보수를 요구할 수 없습니다.

7. 중개사고 배상책임 및 보증보험 가입

1. 배상책임
   • 중개사고 발생 시: 중개사가 고의 또는 과실로 중개 업무를 처리하지 않아 발생한 손해에 대해 배상 책임을 집니다. 예를 들어, 중요한 사실을 고지하지 않거나 의뢰인에게 손해를 입힌 경우, 그에 따른 손해배상 의무가 발생합니다.
2. 보증보험 가입 의무
   • 보증보험 가입: 개업공인중개사는 중개 업무 중 발생할 수 있는 사고에 대비해 보증보험에 가입해야 하며, 이는 의뢰인에게 발생할 수 있는 금전적 손실을 보상하기 위한 것입니다.

8. 개업공인중개사의 상호협력

1. 협력 의무
   • 상호 협력: 개업공인중개사는 다른 중개사들과 상호 협력하여 중개업무를 원활하게 수행해야 하며, 부동산 정보망을 통해 정보를 공유할 수 있습니다.
2. 정보망 활용: 부동산 정보망을 통해 매물 정보를 공유하며, 이를 통해 거래의 효율성을 높이고 의뢰인에게 더 나은 서비스를 제공합니다.

9. 중개사무소 폐업 및 휴업

1. 폐업 절차
   • 폐업 신고: 중개사가 사무소를 폐업하려면, 관할 시·군·구청에 폐업 신고를 해야 하며, 신고 후 중개업을 할 수 없습니다.
2. 휴업 절차
   • 휴업 신고: 휴업을 원할 경우에도 관할 지자체에 사전 신고를 해야 하며, 휴업 기간 동안 중개업을 할 수 없습니다.

10. 중개 관련 규제 및 과태료

1. 이중 중개 금지
   • 이중 중개 금지 규정: 동일한 거래에 대해 두 개 이상의 중개사무소가 중개를 수행하는 행위는 법적으로 금지되어 있으며, 이를 위반할 경우 중개업 등록이 취소될 수 있습니다.
2. 허위·과장 광고 금지
   • 허위 광고 금지: 중개대상물에 대한 허위 또는 과장된 광고를 통해 거래를 유도하는 행위는 금지되며, 이를 위반할 경우 과태료가 부과됩니다.

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2. 부동산 거래신고 등에 관한 법령 (출제 비중: 25%)

1. 부동산거래신고제도

1. 부동산 거래 신고의무
   • 목적: 부동산 거래의 투명성을 확보하고, 거래 가격의 정확한 파악을 통해 부동산 시장의 건전한 발전을 도모하는 것을 목적으로 합니다.
   • 신고 대상: 매매, 교환, 증여 등 부동산 거래 계약이 체결된 경우 거래 당사자는 해당 거래를 신고해야 합니다.
   • 신고 기한: 매매계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 시·군·구청에 거래 내용을 신고해야 합니다.
2. 신고 항목
   • 필수 신고 항목: 거래 당사자(매도인, 매수인), 거래 내용(계약 체결일, 부동산 종류, 면적 등), 거래 금액, 중개수수료, 계약금 및 잔금 지급일 등이 포함됩니다.
   • 거래 계약 변경 시: 계약 내용이 변경되었거나 해제된 경우에도 30일 이내에 변경 또는 해제 사실을 신고해야 합니다.
3. 거래신고서 작성 및 제출
   • 신고서 작성: 부동산 거래 신고서에는 부동산의 지번, 거래 금액, 계약 체결일 등 중요한 정보가 포함되어야 합니다.
   • 제출 방식: 거래 신고서는 관할 시·군·구청에 직접 제출하거나, 인터넷을 통해 전자신고를 할 수 있습니다.
4. 거래신고 위반 시 처벌
   • 허위 신고: 거래 금액을 허위로 신고하거나 계약 내용을 사실과 다르게 신고한 경우, 거래 당사자는 과태료를 부과받을 수 있습니다. 과태료는 거래 금액의 5% 범위 내에서 부과됩니다.
   • 신고 누락: 거래 신고를 아예 하지 않거나 신고 기한을 넘길 경우에도 과태료가 부과됩니다.

 

2. 토지거래허가제도

1. 토지거래허가제의 목적
   • 목적: 특정 지역의 토지 거래에 대한 허가를 통해 무분별한 개발을 방지하고, 토지의 효율적 이용과 보전을 촉진하기 위한 제도입니다.
2. 토지거래허가구역 지정
   • 허가구역 지정: 국토교통부 장관, 시·도지사 등이 특정 지역을 토지거래허가구역으로 지정할 수 있습니다.
   • 적용 지역: 주로 도시 개발이 활발하거나 투기 우려가 있는 지역이 허가구역으로 지정됩니다.
3. 토지거래허가의 대상과 절차
   • 허가 대상: 허가구역 내 토지를 매매, 임대차, 교환 등의 계약을 체결할 경우, 거래 허가를 받아야 합니다. 단, 상속, 기부 등 무상거래는 예외입니다.
   • 허가 신청 절차: 토지거래허가신청서를 작성해 관할 관청에 제출하고, 허가를 받은 후에만 거래가 가능합니다. 허가 없이 거래할 경우 거래는 무효가 됩니다.
   • 허가 기준: 토지의 용도, 거래 목적 등을 심사하며, 실수요 여부를 중점적으로 검토합니다.
4. 허가구역에서의 토지 사용 제한
   • 이용 의무: 허가를 받은 자는 해당 토지를 허가 받은 목적대로 이용해야 하며, 임의로 용도를 변경할 수 없습니다.
   • 사용 제한: 일정 기간 동안 해당 토지를 매매나 양도할 수 없으며, 목적 외 사용도 제한됩니다.

 

3. 외국인 등의 부동산 취득에 관한 특례

1. 외국인의 부동산 취득
   • 외국인 부동산 취득: 외국인이 국내에서 부동산을 취득할 경우, 일정한 요건 하에 신고 또는 허가를 받아야 합니다.
   • 신고 대상: 외국인이 국내의 토지 또는 건축물을 취득할 때는 계약 체결 후 60일 이내에 관할 관청에 신고해야 합니다.
2. 외국인 부동산 거래 신고 절차
   • 신고 절차: 외국인이 부동산을 매수할 경우, 계약 체결 후 60일 이내에 해당 관청에 부동산 취득 신고서를 제출해야 합니다.
   • 허가 대상 지역: 군사 보호구역이나 국가 보안과 관련된 지역에서는 외국인이 부동산을 취득할 경우 사전에 허가를 받아야 합니다.
3. 외국인 부동산 취득의 제한
   • 국가 안보 관련 제한: 국가 안보와 관련된 군사 보호구역, 공공시설 근처 등의 지역은 외국인의 부동산 취득이 제한되거나 금지될 수 있습니다.
   • 위반 시 처벌: 외국인이 허가 없이 해당 지역에서 부동산을 취득하거나 신고를 누락할 경우, 과태료가 부과될 수 있습니다.

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3. 중개실무 (출제 비중: 25%)

1. 총설

• 중개실무의 개념: 중개실무란 부동산 거래 중개 업무를 수행하기 위해 필요한 실질적인 절차와 방법을 말하며, 부동산 거래의 전반적인 과정에서 의뢰인(매도인과 매수인, 임대인과 임차인) 사이를 조정하는 역할을 합니다.

 

2. 부동산 중개계약

1. 중개계약 체결
   • 중개계약서 작성: 의뢰인과 공인중개사는 부동산 거래 중개를 위한 계약을 체결해야 하며, 중개계약서에는 거래 목적물, 중개 수수료, 계약 기간 등이 명시됩니다.
   • 의뢰인 요구 사항: 중개사는 의뢰인이 원하는 조건(가격, 면적, 위치 등)을 명확히 파악하여 계약서에 반영해야 하며, 의뢰인의 요구 사항을 충족하는 부동산을 찾아 중개합니다.
2. 중개보수 협의
   • 중개보수 법정 상한선: 공인중개사는 법정 상한선 내에서 의뢰인과 협의를 통해 중개보수를 결정할 수 있습니다. 거래 금액에 따라 보수율이 달라질 수 있으며, 법정 한도를 초과하는 보수는 청구할 수 없습니다.
   • 중개보수의 지급 시기: 중개보수는 거래가 성립된 후 지급되며, 거래가 성립되지 않으면 보수를 청구할 수 없습니다.

 

3. 중개대상물 조사·확인활동

1. 중개대상물 조사 의무
   • 중개대상물의 하자 조사: 공인중개사는 중개대상물의 물리적, 법적 상태를 조사하여 의뢰인에게 명확하게 설명해야 합니다. 하자가 발견되면 이를 숨기지 않고 의뢰인에게 고지해야 하며, 의뢰인에게 불이익이 발생하지 않도록 조심해야 합니다.
   • 권리관계 확인: 중개대상물의 권리관계(소유권, 저당권, 가등기 여부 등)를 철저히 조사해야 하며, 미등기 부동산의 경우 추가적으로 조사해야 합니다.
2. 조사 방법
   • 현장조사: 부동산 현장을 직접 방문하여 중개대상물의 상태, 위치, 교통 접근성, 환경 등 물리적인 조건을 확인합니다.
   • 공적 장부 확인: 등기부등본, 토지대장, 건축물 대장 등을 통해 중개대상물의 법적 권리관계를 확인합니다.

 

4. 부동산 중개활동

1. 물건 소개 및 상담
   • 물건 소개: 의뢰인의 요구 조건에 맞는 부동산 물건을 찾아 의뢰인에게 제공하고, 물건의 특성과 장단점을 설명합니다.
   • 상담: 의뢰인에게 부동산 시장 상황, 거래 절차, 가격 추세 등을 상담하고, 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 돕습니다.
2. 계약 협상과 조정
   • 매도인과 매수인 간 협상: 중개사는 매도인과 매수인 간의 가격, 거래 조건, 인도 시기 등을 조율하는 역할을 합니다.
   • 임대인과 임차인 간 협상: 임대인과 임차인 사이에서 임대료, 임대 기간, 보증금 등의 계약 조건을 협의하고, 양측이 만족할 수 있는 거래 조건을 이끌어내야 합니다.

 

5. 거래계약서 작성

1. 계약서 작성 의무
   • 계약서의 내용: 거래계약서에는 부동산의 권리관계, 대금 지급 방법, 계약 해제 조건, 위약금 등 중요한 사항을 명시해야 하며, 매도인과 매수인의 서명과 날인을 받아야 합니다.
   • 계약서 작성 절차: 계약 내용이 합의되면 중개사는 매도인, 매수인 또는 임대인, 임차인 간에 계약서를 작성하고 당사자들에게 서명과 날인을 받습니다.
2. 계약서 보관
   • 보관 의무: 공인중개사는 작성된 계약서를 일정 기간(통상 3년) 보관해야 하며, 이를 통해 향후 발생할 수 있는 분쟁에 대비합니다.

 

6. 계약 체결 후의 절차

1. 소유권 이전 등기 절차 안내
   • 소유권 이전 등기: 거래가 완료된 후 매수인이 부동산 소유권을 이전받기 위해 등기 절차를 진행해야 합니다. 중개사는 의뢰인에게 등기 절차를 안내하고, 필요한 서류를 준비하도록 돕습니다.
2. 잔금 지급 및 물건 인도
   • 잔금 지급: 매수인은 계약된 잔금을 지급하고, 잔금 지급 후 매도인은 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다.
   • 인도 확인: 중개사는 매도인이 매수인에게 부동산을 정상적으로 인도했는지 여부를 확인하고, 문제가 발생하지 않도록 중재합니다.

 

7. 법원경매 및 매수신청대리인 등록

1. 법원경매의 개념
   • 법원경매: 채무 불이행 시 채권자가 법원의 판결을 통해 부동산을 경매에 부쳐 채권을 변제받는 절차입니다.
   • 매수신청대리인 등록: 공인중개사는 법원 경매 절차에서 의뢰인을 대신하여 매수신청을 할 수 있으며, 이를 위해 매수신청대리인으로 등록해야 합니다.
2. 매수신청대리인으로서의 역할
   • 매수 신청: 공인중개사는 의뢰인을 대신하여 법원 경매에 참가하고, 매수 신청을 할 수 있습니다.
   • 경매 절차 안내: 경매 절차 전반을 의뢰인에게 안내하고, 경매 낙찰 후 소유권 이전과 대금 지급 절차를 돕습니다.