1차 과목 1. 부동산학개론 핵심 요약

과목 1. 부동산학개론

1-1. 부동산학 총론 (출제 비중: 8%)

• 부동산학 서설
  • 부동산학의 정의
    1. 부동산학은 부동산활동의 능률화 원리 및 그 응용기술을 연구하는 종합응용과학입니다.
    2. 부동산 가치 증진과 관련된 의사결정 과정을 연구하는 학문입니다.
    3. 토지와 토지 개량물의 직업적, 물적, 법적, 금융적 측면을 분석하는 학문입니다.
  • 부동산학의 학문적 성격
    1. 사회과학: 부동산학은 사회과학적 이론과 원칙을 기반으로 합니다.
    2. 실천과학: 실제 부동산 시장과 관련된 실무에서 적용됩니다.
    3. 응용과학: 다양한 과학적 방법을 종합하여 응용합니다.
    4. 경험과학: 경험을 바탕으로 한 학문입니다.
    5. 종합과학: 법률적, 경제적, 기술적 측면을 모두 포함한 종합적 학문입니다.
    6. 규범과학: 특정 규범을 설정하여 연구하는 학문입니다.
  • 부동산학의 제 측면과 복합개념
    • 무형적 측면
      • 법률적 측면: 부동산과 관련된 법적 규율이 부동산활동에 영향을 미침.
      • 경제적 측면: 부동산 가격과 관련된 경제적 요소를 다룸.
    • 유형적 측면
      • 기술적 측면: 부동산공간의 이용기술을 다루며, 설계, 시공, 측량 등의 측면을 포함함.
  • 부동산학의 연구대상과 연구분야
    • 연구대상
      1. 부동산 현상: 부동산에서 비롯되는 모든 기술적, 경제적, 제도적 현상을 말합니다.
      2. 부동산 활동: 부동산을 대상으로 하는 관리적 측면에서 인간이 수행하는 여러 가지 행위를 의미합니다.
    • 연구분야
      • 실무분야: 투자, 금융, 개발, 정책, 마케팅, 평가, 중개, 입지 선정.
      • 이론분야: 부동산의 특성, 관련 법, 도시 및 지역, 시장 분석, 세금, 수학적 이론.
  • 부동산학의 접근방법
    1. 종합적 접근: 법률적, 경제적, 기술적 측면에서 종합적으로 접근하는 방법입니다.
    2. 법·제도적 접근: 법률과 제도를 중심으로 부동산 이론을 체계화하는 방법입니다.
    3. 의사결정 접근: 인간이 합리적인 존재라는 가정 하에 이윤 극대화를 목표로 하는 접근 방법입니다.
  • 부동산활동(부동산학)의 일반원칙
    • 능률성의 원칙: 부동산 소유활동에서 최유효 이용을, 거래활동에서 거래질서 확립을 지도 원칙으로 삼습니다.
    • 안전성의 원칙: 법률적 안전성, 경제적 안전성, 기술적 안전성을 고려해야 합니다.
    • 경제성의 원칙: 최소 비용으로 최대 효과를 추구하는 경제 원칙을 따릅니다.

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1-2. 부동산학 각론 (출제 비중: 76%)

1. 부동산 경제론
   • 부동산과 경제: 부동산 시장에서의 수요와 공급, 가격 결정 원리 등을 다룹니다.
   • 부동산의 경제적 기능: 부동산은 자산이자 상품으로써 경제 내에서 중요한 역할을 하며, 자산적 가치와 자본 수익을 제공합니다.
   • 부동산 경기 순환: 부동산 경기는 다른 경제적 요인에 영향을 받아 주기적으로 상승과 하강을 반복합니다.
2. 부동산 시장론
   • 부동산 시장의 구조: 부동산 시장은 경쟁 시장과 다르게 완전경쟁이 어려운 구조를 가집니다. 시장의 불완전성 때문에 정보 비대칭 문제 등이 발생합니다.
   • 부동산 시장의 특성: 비이동성, 개별성, 비표준화 등으로 인해 부동산 시장은 다른 시장과 다르게 특화된 특성을 가집니다.
   • 시장 분석: 수요와 공급 곡선을 통해 시장 균형점과 가격 결정 과정을 분석합니다.
3. 부동산 정책론
   • 부동산 정책의 목표: 부동산 가격 안정, 주거복지 향상, 토지의 효율적 이용, 도시 개발 등을 목적으로 정책이 수립됩니다.
   • 정부의 역할: 정부는 세금, 법규 제정, 규제 등을 통해 부동산 시장에 개입하여 시장 실패를 교정하고 공공 복리를 증진시킵니다.
   • 부동산 정책 수단: 재정 정책(세금, 보조금), 금융 정책(금리 조정, 대출 규제), 개발 규제 등이 있습니다.
4. 부동산 투자론
   • 투자의 기본 원리: 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 수익률, 리스크, 유동성입니다. 투자자들은 최대 수익을 목표로 리스크를 관리합니다.
   • 투자 유형: 부동산 직접 투자(토지, 건물 등)와 간접 투자(리츠(REITs) 등)가 있습니다.
   • 투자 분석: 투자 대상의 현재 가치와 미래 가치를 평가하며, 내부수익률(IRR), 순현재가치(NPV) 등의 기법이 사용됩니다.
5. 부동산 금융론
   • 부동산 금융의 개념: 부동산 거래 및 개발을 위한 자금 조달 방법으로, 금융기관을 통해 대출이 이루어집니다.
   • 담보대출: 부동산을 담보로 제공하여 자금을 빌리는 방식으로, 주택담보대출 등이 대표적입니다.
   • 금융 상품: 모기지, 리버스 모기지, 부동산 투자신탁(리츠) 등이 부동산 금융의 주요 상품입니다.
6. 부동산 개발 및 관리론
   • 부동산 개발: 토지 및 건축물의 새로운 사용 가치 창출을 목표로 하는 과정입니다. 개발에는 계획, 설계, 시공, 마케팅, 사후 관리 등이 포함됩니다.
   • 부동산 관리: 부동산을 최적의 상태로 유지하며, 그 가치를 보존하거나 증대시키는 활동입니다. 주거용 건물, 상업용 부동산 등 각 유형에 따라 관리 방식이 다릅니다.
   • 자산 관리: 부동산 자산의 가치 증대를 위해 장기적이고 체계적인 관리가 필요하며, 임대료 조정, 시설 유지 보수 등이 포함됩니다.
7. 입지 및 공간구조론
   • 입지 이론: 경제적 이익을 최대화할 수 있는 최적의 입지를 선정하는 과정으로, 알론소의 입지이론, 크리스탈러의 중심지 이론 등이 있습니다.
   • 공간구조: 도시 공간 내에서의 부동산 이용 패턴과 구조를 분석하며, 지역별 개발 밀도와 토지 이용 방식을 다룹니다.
   • 입지 선택 요인: 교통, 접근성, 주변 인프라, 토지 가격 등이 입지 선택에 중요한 영향을 미칩니다.

 

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1-3. 부동산 감정평가론 (출제 비중: 20%)

부동산 감정평가론은 부동산의 가치를 객관적으로 평가하는 과정을 다루며, 부동산의 적정 가격을 산정하는 법적, 경제적 기초를 제공합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

1. 감정평가의 개념과 목적

• 감정평가의 정의: 부동산의 경제적 가치를 객관적이고 공정하게 평가하여 적정 가격을 산정하는 과정입니다.
• 감정평가의 목적: 다양한 목적에 따라 감정평가가 이루어지며, 주로 매매, 담보, 과세, 투자, 상속, 재개발 등의 목적으로 수행됩니다.

 

2. 감정평가의 기본 원칙

1. 최유효이용의 원칙: 부동산은 법적, 경제적, 물리적으로 가능한 최적의 이용 방법으로 평가해야 합니다.
2. 공정성과 객관성의 원칙: 감정평가는 감정평가사의 공정성과 객관성을 바탕으로 이루어져야 합니다.
3. 수익성의 원칙: 부동산이 창출할 수 있는 미래 수익에 따라 그 가치를 산정합니다.
4. 기준일의 원칙: 감정평가는 특정 시점에서의 가치를 평가하며, 그 시점의 경제적 상황을 반영합니다.

 

3. 감정평가의 방식

1. 비교방식: 유사한 부동산의 거래 사례를 비교하여 평가하는 방식입니다.
   • 장점: 간단하고 신뢰성이 높음.
   • 단점: 유사 사례가 부족할 경우 어려움이 있음.
2. 원가방식: 부동산의 재조달 원가(신축 시 소요되는 비용)를 기준으로 평가하는 방식입니다.
   • 장점: 부동산의 물리적 가치를 정확히 반영.
   • 단점: 실제 시장 가격과 차이가 있을 수 있음.
3. 수익환원방식: 부동산이 창출하는 수익을 기준으로 평가하는 방식입니다. 주로 상업용 부동산이나 임대용 부동산에 적용됩니다.
   • 장점: 수익성을 중시하는 평가 방식.
   • 단점: 미래 수익 예측에 따른 변동성이 큼.

 

4. 감정평가의 과정

1. 부동산 조사: 평가 대상 부동산의 위치, 면적, 용도, 법적 제한 등을 조사합니다.
2. 자료 분석: 시장 가격, 유사 거래 사례, 경제 동향 등을 분석하여 감정평가에 활용합니다.
3. 평가 방식 선택: 감정평가사는 대상 부동산에 가장 적합한 평가 방식을 선택합니다.
4. 평가서 작성: 감정평가 결과를 토대로 평가서를 작성하고, 이를 의뢰인에게 제출합니다.

 

5. 부동산 가격공시제도

1. 공시지가 제도: 정부가 매년 일정 기준에 따라 산정한 토지의 공시가격입니다. 공시지가를 통해 과세와 각종 행정목적에 활용됩니다.
2. 개별공시지가: 토지별로 개별 공시지가를 산정하며, 공시된 지가는 국가나 지방자치단체의 조세부과와 관련됩니다.
3. 감정평가사의 역할: 감정평가사는 정부의 공시지가 산정 과정에 참여하며, 공시가격이 공정하게 산정되도록 합니다.

 

6. 감정평가사의 윤리와 법적 책임

• 윤리 규정: 감정평가사는 공정성과 객관성을 유지하며, 평가 과정에서 이해관계로부터 독립적인 입장을 지켜야 합니다.
• 법적 책임: 감정평가사의 부정확한 평가로 인해 손해가 발생할 경우, 법적 책임을 질 수 있습니다.