2차 과목2. 부동산공법 핵심 요약

과목 2. 부동산공법

부동산공법
국토의 계획 및 이용에 관한 법률	25%
도시개발법	15%
도시 및 주거환경정비법	15%
건축법	15%
주택법	15%
농지법	15%

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (출제 비중: 25%)

 

1. 총칙

1. 목적
   • 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)은 국토의 효율적 이용과 국민 생활의 질을 향상시키기 위해 계획적이고 종합적인 국토 이용을 도모하는 것을 목적으로 합니다. 이를 통해 환경 보전과 경제적 발전의 조화를 추구합니다.
2. 국토계획의 기본 원칙
   • 국토는 효율적으로 개발되고 이용되어야 하며, 환경과 자원을 보전하여 지속 가능한 발전을 도모해야 합니다. 이 법은 모든 국민이 국토 자원을 공평하게 이용할 권리를 보장합니다.

 

2. 광역도시계획

1. 광역도시계획의 개념
   • 광역도시계획은 인접한 복수의 지방자치단체가 공동으로 수립하는 계획으로, 광역권의 통합적 개발을 도모하는 종합계획입니다. 광역권 내의 대규모 개발사업과 인구 분산 등 중요한 사항을 포함합니다.
2. 광역도시계획의 수립 대상
   • 주로 인구 100만 명 이상의 대도시권을 대상으로 하며, 인구 증가와 도시 확장에 대비한 공간 구조 개선, 교통망 구축 등을 다룹니다.

 

3. 도시·군기본계획

1. 도시·군기본계획의 개념
   • 도시·군기본계획은 해당 도시나 군의 장기적인 발전 방향을 설정하는 법정 계획으로, 인구 증가, 경제 활동, 교통, 주택, 환경 보전을 종합적으로 고려하여 수립됩니다.
2. 기본계획의 주요 내용
   • 주거, 상업, 공업, 녹지 등 용도의 배치와 도시 기반 시설 계획.
   • 해당 지역의 환경 보전과 복지 증진을 위한 공간 계획을 포함합니다.
   • 지역 주민과 협의해 장기적인 발전 목표를 설정합니다.

 

4. 도시·군관리계획

1. 도시·군관리계획의 개념
   • 도시·군관리계획은 도시·군기본계획을 토대로 실질적인 도시 개발과 관리 방안을 제시하는 계획입니다. 도시 개발사업, 도로, 공원, 상하수도, 학교 등과 같은 시설이 포함됩니다.
2. 도시·군관리계획의 수립 절차
   • 기본계획에 따라 도시의 구체적인 시설 설치, 용도 지역 결정, 개발 제한구역 설정 등이 이루어집니다.
   • 지방자치단체장이 계획안을 수립하고, 국토교통부 장관 또는 시·도지사의 승인을 받아야 효력이 발생합니다.

 

5. 개발행위

1. 개발행위 허가 제도
   • 국토계획법에 따르면, 개발행위를 수행하기 위해서는 허가가 필요합니다. 개발행위란 토지의 형질 변경, 건축물의 신축 또는 개축, 토지의 분할, 자원의 채취 등을 말합니다.
   • 개발행위 허가는 해당 지역의 용도, 환경 보호, 기반 시설에 대한 영향을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.
2. 허가 대상
   • 일정 규모 이상의 건축, 토지 분할, 토지 형질 변경 등은 모두 허가 대상에 포함됩니다. 허가 없이 개발행위를 할 경우 행정 처벌을 받을 수 있습니다.

 

6. 용도지역·용도지구·용도구역

1. 용도지역
   • 국토를 주거, 상업, 공업, 녹지 지역 등으로 구분하여 토지의 효율적인 이용을 도모합니다. 각 용도지역은 해당 용도에 맞는 개발과 이용을 허용합니다.
2. 용도지구
   • 용도지구는 특정 용도지역 내에서도 더 구체적인 목적에 따라 추가적인 규제가 필요한 지역입니다. 경관지구, 고도지구, 방재지구 등이 있습니다.
3. 용도구역
   • 용도구역은 개발을 제한하거나 촉진하기 위한 구역으로, 대표적으로 개발제한구역(그린벨트)과 도시개발구역이 있습니다.

 

7. 환경 보전 및 계획 관리

1. 환경 보전의 중요성
   • 국토계획법은 개발과 환경 보전의 균형을 맞추기 위해, 개발 계획 시 환경 영향 평가를 필수로 하고 있습니다. 개발로 인한 환경 파괴를 최소화하고, 생태계를 보호하는 것이 중요합니다.
2. 환경 영향 평가
   • 대규모 개발사업을 추진하기 전에 환경 영향 평가를 실시하여, 해당 개발이 자연 환경에 미치는 영향을 사전에 분석하고, 그 결과에 따라 개발 여부를 결정합니다.

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도시개발법 (출제 비중: 15%)

 

1. 총칙

1. 목적
   • 도시개발법은 계획적인 도시개발을 통해 효율적이고 합리적인 토지 이용을 촉진하고, 쾌적한 도시 환경을 조성하는 것을 목적으로 합니다. 이를 통해 국민 생활의 질을 향상시키고, 도시의 균형 발전을 도모합니다.
2. 도시개발사업의 정의
   • 도시개발사업이란 일정 구역을 지정하여, 도시 기반 시설(도로, 공원 등)을 포함한 주거지, 상업지, 공업지 등의 용도로 토지를 개발하는 사업을 말합니다.

 

2. 도시개발구역의 지정

1. 도시개발구역 지정의 개념
   • 도시개발구역이란 도시개발사업을 수행할 목적으로 지정된 특정 구역으로, 이 구역 내에서만 도시개발사업이 이루어집니다. 국토교통부 장관, 시·도지사, 또는 시장·군수가 도시개발구역을 지정할 수 있습니다.
2. 지정 절차
   • 도시개발구역은 도시·군기본계획을 고려하여 지정됩니다. 구체적인 절차로는 해당 구역의 조사 및 분석, 기본 계획 수립, 주민 의견 청취, 관계 부처와의 협의, 최종 지정 공고 등이 포함됩니다.
3. 지정 기준
   • 도시개발구역 지정은 해당 지역의 인구 증가, 경제적 요구, 기반 시설의 필요성 등을 고려하여 이루어지며, 개발이 필요한 미개발 지역 또는 재개발이 필요한 낙후된 지역이 주로 포함됩니다.

 

3. 도시개발사업의 시행자

1. 시행자의 종류
   • 공공 시행자: 중앙정부, 지방자치단체, 공공기관 등이 도시개발사업을 주도할 수 있습니다.
   • 민간 시행자: 민간 기업, 법인, 협동조합 등이 도시개발사업을 수행할 수 있으며, 공공 시행자와 협력하여 사업을 진행하기도 합니다.
2. 시행자 선정 방법
   • 공공과 민간이 협력하는 방식으로 사업이 진행되는 경우, 민간 시행자는 공모를 통해 선정되며, 시행자는 해당 구역 내에서 도시개발계획을 구체화하고 이를 실현할 의무가 있습니다.

 

4. 도시개발사업의 시행 방식

1. 수용방식
   • 수용방식은 도시개발사업 구역 내 토지를 강제 수용하여 사업을 진행하는 방식입니다. 시행자는 토지 소유자에게 보상금을 지급하고 토지를 수용할 수 있습니다. 이 방식은 주로 공익적 성격이 강한 사업에서 사용됩니다.
2. 환지방식
   • 환지방식은 도시개발구역 내 토지를 소유자의 동의를 받아 재배치하는 방식입니다. 토지 소유자는 개발된 토지 일부를 반환받으며, 개발 전과 후의 토지 가치를 조정하여 새로운 토지를 배분합니다.
   • 환지방식의 특징: 수용방식에 비해 토지 소유자들이 재산권을 유지할 수 있으며, 개발로 인해 토지 가치가 상승하는 장점이 있습니다.

 

5. 실시계획 및 인허가 절차

1. 실시계획 수립
   • 도시개발사업 시행자는 구체적인 개발 내용을 담은 실시계획을 수립해야 합니다. 이는 도시 개발을 위한 세부 계획으로, 도로, 공원, 주거지, 상업지 등의 용도와 배치를 포함합니다.
2. 실시계획 승인 절차
   • 실시계획은 관할 지자체나 국토교통부의 승인을 받아야 하며, 승인이 완료된 후에 실제 개발이 이루어집니다. 승인 과정에서는 주민 의견 수렴과 환경영향평가 등의 절차가 필요합니다.

 

6. 도시개발구역 내의 권리 및 의무

1. 토지 소유자의 권리 보호
   • 토지 소유자는 도시개발구역 지정 및 개발사업에 대해 이의를 제기할 권리가 있으며, 수용 또는 환지 시 적절한 보상을 받을 권리가 보장됩니다.
2. 시행자의 의무
   • 도시개발사업 시행자는 해당 구역 내에서 개발 계획을 성실하게 이행할 의무가 있으며, 환경 보호와 주민 복지를 고려하여 개발을 추진해야 합니다.

 

7. 개발이익 환수

1. 개발이익의 정의
   • 도시개발사업으로 인해 토지 가치가 상승하면 발생하는 이익을 개발이익이라고 합니다. 개발이익은 토지 소유자와 시행자에게 돌아가며, 일부는 공공 이익을 위해 환수됩니다.
2. 개발이익 환수 제도
   • 국가는 개발로 인한 이익의 일부를 환수하여 공공재로 활용하며, 이를 통해 도시 기반 시설 확충, 환경 개선, 주민 복지 향상 등을 지원합니다.

 

8. 도시개발사업 완료 후 절차

1. 준공 및 인도
   • 도시개발사업이 완료되면, 사업 구역 내 기반 시설이 준공되고 해당 토지 및 건물은 법적 절차에 따라 소유자에게 인도됩니다.
2. 사후 관리
   • 도시개발이 완료된 후에도 해당 지역의 관리와 유지 보수를 위한 계획이 수립되며, 지방자치단체는 개발된 지역의 환경 및 시설을 지속적으로 관리해야 합니다.

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도시 및 주거환경정비법 (출제 비중: 15%)

 

1. 총칙

1. 목적
   • 도시 및 주거환경정비법은 도시 내 노후·불량 건축물 및 주거 환경을 정비하여, 주민의 주거 생활을 개선하고, 쾌적한 도시 환경을 조성하는 것을 목적으로 합니다. 이 법은 도시 재개발, 재건축, 주거 환경 개선을 위한 법적 틀을 제공합니다.
2. 정비사업의 종류
   • 재개발사업: 노후한 도시 지역을 대상으로 주택 및 상업 시설을 새로 건설하고 도시 기반 시설을 정비하는 사업.
   • 재건축사업: 노후·불량 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 사업.
   • 주거환경개선사업: 저소득층 주거지를 대상으로 한 개선사업으로, 기반 시설을 개선하고 생활 환경을 향상시키는 것이 목적입니다.

 

2. 기본계획 수립 및 정비구역 지정

1. 정비기본계획 수립
   • 각 지방자치단체는 일정 구역 내 정비사업을 체계적으로 추진하기 위해 정비기본계획을 수립해야 합니다. 이는 해당 지역의 장기적인 정비 방향과 목표를 제시합니다.
   • 기본계획에는 정비구역 지정, 정비사업 방식, 주민의견 수렴 방안 등이 포함됩니다.
2. 정비구역 지정
   • 정비구역이란, 도시 및 주거 환경을 정비할 필요가 있다고 판단된 지역으로, 해당 구역 내에서만 재개발, 재건축, 주거 환경 개선 사업이 진행됩니다.
   • 정비구역 지정 절차에는 주민 의견 수렴, 관계 기관 협의, 환경영향평가 등이 포함되며, 시·도지사 또는 시장·군수가 이를 최종적으로 결정합니다.

 

3. 정비사업의 시행

1. 시행자의 종류
   • 공공 시행자: 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업 시행자가 될 수 있으며, 공공이 주도하는 사업에서는 주거 안정과 공익성이 강조됩니다.
   • 민간 시행자: 민간 재개발조합 또는 건설사가 시행자로 참여할 수 있으며, 주로 민간 주도로 진행되는 재건축사업이 여기에 해당합니다.
2. 조합설립추진위원회 및 조합
   • 조합설립추진위원회: 정비구역 내에서 재개발·재건축을 추진하기 위해 주민들이 추진위원회를 구성할 수 있습니다. 추진위원회는 사업 추진을 위한 초기 절차를 담당합니다.
   • 정비조합: 추진위원회가 구성된 후, 정비구역 내 토지 소유자 및 건물 소유자가 조합을 설립하여 사업을 시행합니다. 조합은 사업계획 수립, 자금 조달, 공사 시행 등을 주도합니다.

 

4. 사업시행계획 및 관리처분계획

1. 사업시행계획 수립
   • 정비조합 또는 시행자는 정비구역 내 재개발 또는 재건축을 위한 구체적인 사업시행계획을 수립해야 합니다. 이 계획은 정비구역의 건물 배치, 용도 지역 변경, 기반 시설 설치, 건축물의 규모와 종류 등을 포함합니다.
   • 사업시행계획은 주민 총회의 의결을 거쳐 관할 지자체의 승인을 받아야 하며, 승인된 계획에 따라 정비사업이 추진됩니다.
2. 관리처분계획 수립
   • 관리처분계획은 기존 토지 및 건물 소유자에게 새롭게 개발된 토지 또는 건물을 분배하는 계획입니다.
   • 사업 시행자가 사업 완료 후 재건축된 아파트나 상가 등의 분양 대상과 방법을 구체화하며, 해당 지역 주민에게 새로 배분될 주택이나 상가의 위치, 크기 등을 명시합니다.
   • 주민총회에서 관리처분계획을 의결한 후 관할 관청의 승인을 받습니다.

 

5. 분양 및 철거 절차

1. 분양 절차
   • 정비사업이 완료되면 정비구역 내 기존 소유자에게 새로 건설된 주택이 분양됩니다. 이 과정에서 관리처분계획에 따라 소유자에게 배분됩니다.
   • 조합은 분양 대상자에게 사전에 분양 일정, 조건 등을 공지하며, 일정 기간 내 분양 신청을 받아야 합니다.
2. 철거 및 이주
   • 철거 절차: 기존 건축물이 철거되기 전, 정비구역 내 소유자와 세입자는 협의 이주 절차를 밟아야 합니다. 이주 완료 후 철거가 진행되며, 공사가 본격적으로 시작됩니다.
   • 이주 대책: 재개발·재건축 사업으로 인해 철거되는 주택의 세입자를 위한 이주 대책이 마련됩니다. 세입자에게는 이주비나 임대주택 입주 기회가 제공될 수 있습니다.

 

6. 비용 및 자금 조달

1. 비용 부담 주체
   • 정비사업 비용은 주로 토지 소유자, 건물 소유자 및 조합원이 부담하게 되며, 비용 부담은 관리처분계획에 명시됩니다.
   • 공공 시행의 경우, 지방자치단체나 공공기관이 일부 비용을 지원하거나 공공 기금에서 자금을 조달할 수 있습니다.
2. 자금 조달 방법
   • 조합은 정비사업을 추진하기 위해 금융기관으로부터 대출을 받거나, 건설사와의 협약을 통해 자금을 조달할 수 있습니다. 분양 수입금과 대출금 등으로 사업비를 충당합니다.

 

7. 정비사업의 완료 및 사후 관리

1. 준공 절차
   • 정비사업이 완료되면 관할 관청에 준공 인가를 요청합니다. 준공 인가가 떨어지면 정비사업은 공식적으로 종료되며, 조합은 소유자에게 새로 건축된 건물을 인도합니다.
2. 사후 관리
   • 정비사업이 완료된 후에도 지방자치단체와 조합은 해당 지역의 유지·관리 방안을 마련해야 하며, 관리 비용은 각 소유자들이 분담합니다.
   • 준공 후에도 정비된 지역의 환경 유지 및 시설 관리가 필수적이며, 이를 통해 도시 환경의 쾌적함을 유지해야 합니다.

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건축법 (출제 비중: 15%)

 

1. 총칙

1. 목적
   • 건축법은 건축물의 건설, 유지, 관리에 대한 기준을 규정하여 국민의 안전과 공공복리 증진을 도모하고, 도시 및 자연환경의 보전을 목적으로 합니다. 이를 통해 건축물이 안전하고 적정하게 유지·관리되도록 법적 기준을 제공합니다.
2. 적용 범위
   • 건축법은 모든 건축물, 그 부속 시설에 적용되며, 건축물의 신축, 증축, 개축, 대수선, 이전 등에 필요한 사항을 규정합니다. 또한, 건축물을 둘러싼 부지와 주차 공간, 도로와의 관계, 대지 경계 등을 포괄적으로 다룹니다.

 

2. 건축물의 건축

1. 건축 행위의 정의
   • 건축 행위란 건축물의 신축, 증축, 개축, 재축, 이전 등의 건설 행위를 말합니다. 건축물의 대수선(일부 철거 후 수리), 리모델링 등도 포함됩니다.
2. 건축 허가 및 신고
   • 건축 허가: 일정 규모 이상의 건축물이나 대규모 개발에 대해서는 지방자치단체의 허가를 받아야 합니다.
   • 건축 신고: 일정 규모 이하의 건축물에 대해서는 허가 대신 신고로 진행할 수 있으며, 신고는 관할 구청이나 시청에 제출해야 합니다.
   • 건축 허가 제외 대상: 일정 기준 이하의 소규모 건축물은 허가나 신고 없이 건축이 가능합니다.

 

3. 대지와 도로

1. 대지의 정의와 요건
   • 대지란 건축물이 건설될 부지를 의미하며, 건축법상 대지는 도로에 접하여야 하고, 건축에 필요한 면적과 용도를 충족해야 합니다.
2. 도로와의 관계
   • 건축법에 따르면, 모든 대지는 폭 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해야 건축이 가능합니다. 도로와 대지가 접하지 않으면 건축 허가가 나오지 않습니다.
   • 도로에 접하는 조건이 충족되지 않는 경우, 접도 조건을 개선하거나 도로 개설이 필요할 수 있습니다.

 

4. 건축물의 구조 및 재료

1. 건축물의 구조 안전성
   • 건축물은 안전성을 확보하기 위해 구조적 설계와 재료 선택이 중요합니다. 특히, 지진, 화재, 태풍 등 재난 상황에서도 건축물이 견딜 수 있도록 법적 기준에 맞춰 구조 설계가 이루어져야 합니다.
   • 내진 설계: 지진 위험 지역에서는 내진 설계를 필수적으로 해야 하며, 이는 건축물의 규모와 용도에 따라 내진 성능 기준이 달라집니다.
2. 건축 재료의 기준
   • 건축물에 사용되는 자재는 내구성, 방수성, 방화성을 고려한 자재로 선정되어야 합니다. 특히, 화재에 취약한 자재 사용을 금지하며, 방화구역에 설치되는 건축물은 법적 기준에 맞는 방화재료를 사용해야 합니다.

 

5. 건축물의 용도 및 용적률

1. 용도 지역에 따른 건축물
   • 각 용도 지역(주거, 상업, 공업, 녹지 지역 등)에 따라 건축 가능한 건축물의 종류가 정해져 있습니다. 예를 들어, 주거지역에서는 상업시설이나 공장을 지을 수 없으며, 상업지역에서는 높은 밀도의 상업용 건축물이 허용됩니다.
2. 건폐율과 용적률
   • 건폐율: 대지 면적 대비 건축물이 차지하는 면적의 비율을 말하며, 각 지역별로 건폐율 기준이 다릅니다. 이를 통해 건축 밀도를 제한합니다.
   • 용적률: 대지 면적 대비 건축물의 총 바닥면적 비율을 말하며, 건폐율과 함께 건축물의 규모와 밀도를 결정하는 중요한 기준입니다.

 

6. 건축물의 사용 승인 및 유지 관리

1. 사용 승인
   • 건축 공사가 완료되면 건축물 사용 전 사용 승인을 받아야 합니다. 사용 승인 절차에서는 건축물이 건축법 규정을 준수했는지, 안전 기준을 충족했는지 확인하는 절차가 이루어집니다.
   • 사용 승인을 받지 않은 건축물은 법적으로 사용이 금지되며, 불법 사용 시 행정 처분을 받을 수 있습니다.
2. 건축물의 유지 관리
   • 건축물은 사용 후에도 법정 유지관리 기준에 따라 관리되어야 합니다. 특히, 내진 성능, 방화 성능, 하수 처리 등의 유지 관리가 필수적입니다.
   • 주기적인 점검과 보수가 필요하며, 건축물의 하자나 문제가 발생할 경우 즉시 보수 조치를 취해야 합니다.

 

7. 방화구역과 대피시설

1. 방화구역
   • 특정 지역이나 용도에 따라 방화구역으로 지정될 수 있으며, 이 구역 내 건축물은 방화벽, 방화문 등의 설치가 의무화됩니다. 방화구역 내 건축물은 불연재 또는 방화재를 사용하여 건축해야 합니다.
2. 대피시설
   • 일정 규모 이상의 건축물(특히 고층 건물)은 대피시설(비상계단, 대피공간 등)을 반드시 확보해야 합니다. 이는 화재나 재난 시 건물 내 이용자들의 안전한 대피를 위한 시설입니다.

 

8. 건축법 위반 시 처벌

1. 건축법 위반 사례
   • 허가 없이 건축물을 신축하거나 증축하는 경우, 용적률 또는 건폐율을 초과하는 경우, 불법 건축 자재 사용 등은 건축법 위반에 해당합니다.
2. 처벌 규정
   • 위반 시 건축 허가 취소, 시정명령, 과태료 부과, 건축물 철거 등의 처분이 이루어질 수 있으며, 심각한 경우에는 형사 처벌을 받을 수 있습니다.

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주택법 (출제 비중: 15%)

 

1. 총칙

1. 목적
   • 주택법은 국민의 주거생활 향상과 주택의 안정적 공급을 목적으로 하며, 이를 위해 주택의 건설, 공급, 관리에 관한 사항을 규정합니다. 특히, 저소득층을 위한 공공주택 공급과 주택 시장의 균형 발전을 도모합니다.
2. 정의
   • 주택이란 사람이 거주할 목적으로 건축된 건축물을 의미하며, 아파트, 연립주택, 단독주택 등이 포함됩니다.
   • 주택사업자는 주택을 건설하여 공급하거나, 관리하는 사업자(건설사, 지방공사 등)로 정의됩니다.

 

2. 주택의 건설 및 공급

1. 주택건설사업계획
   • 주택건설사업을 진행하기 위해서는 주택건설사업계획을 수립해야 하며, 이는 사업 규모, 주택 유형, 건설 일정, 공공시설 계획 등을 포함합니다.
   • 사업 승인 절차: 일정 규모 이상의 주택을 건설하기 위해서는 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 합니다. 주로 대규모 아파트 단지, 연립주택 건설 사업 등이 해당됩니다.
2. 주택 공급의 기준
   • 공급 기준은 주택의 용도, 규모, 입지에 따라 다르며, 정부는 수요와 공급을 고려하여 주택 건설과 공급을 조절합니다.
   • 공공주택 공급: 국가 및 지방자치단체는 저소득층, 신혼부부, 청년 등을 위한 공공주택을 건설 및 공급하여 주거 안정을 도모합니다. 이를 통해 주거 취약계층을 위한 주거 지원을 제공합니다.

 

3. 주택의 분양

1. 주택의 분양 절차
   • 주택 건설이 완료되면, 건설업자는 주택을 분양하게 되며, 분양 공고를 통해 분양 일정과 가격, 신청 절차를 공지합니다.
   • 분양 신청: 분양받고자 하는 자는 정해진 기간 내에 분양 신청을 해야 하며, 분양 자격 요건을 충족해야 합니다. 예를 들어, 국민주택은 일정한 소득 기준을 충족한 자에게 우선 분양됩니다.
2. 분양가 상한제
   • 분양가 상한제는 정부가 일정 지역의 분양가를 일정 수준 이하로 규제하는 제도로, 주택 가격 안정화를 목표로 합니다. 공공택지 및 민간택지에서 건설되는 일정 규모 이상의 주택에 적용됩니다.

 

4. 임대주택

1. 임대주택의 종류
   • 공공임대주택: 국가 또는 지방자치단체가 공급하는 임대주택으로, 저소득층, 청년, 신혼부부 등 주거 취약계층을 위해 저렴한 임대료로 제공됩니다.
   • 민간임대주택: 민간 사업자가 제공하는 임대주택으로, 일정 기간 동안 임차인이 거주할 수 있으며, 임대료는 시장 가격에 따라 결정됩니다.
2. 임대주택 공급 계획
   • 정부는 주거 안정을 위해 공공임대주택을 지속적으로 공급하고 있으며, 임대료 및 거주 기간 등의 조건을 설정합니다. 민간 사업자는 임대주택 공급 의무를 이행해야 하며, 일정 비율의 주택을 임대 목적으로 제공해야 합니다.

 

5. 주택의 관리

1. 주택관리업자의 선정
   • 아파트, 연립주택 등 공동주택의 관리 업무를 수행할 주택관리업자는 입주자대표회의의 의결을 통해 선정됩니다. 주택관리업자는 건물 및 부대 시설의 유지 관리, 주차 관리, 청소 등 주거 환경을 개선하는 역할을 합니다.
2. 입주자대표회의
   • 공동주택의 입주자들이 자치적으로 주거 환경을 관리하기 위해 입주자대표회의를 구성할 수 있습니다. 대표회의는 주택 관리비 결정, 관리업체 선정, 장기수선계획 수립 등 주택의 효율적인 관리에 중요한 역할을 합니다.
3. 장기수선충당금
   • 공동주택의 유지·보수를 위해 일정 금액을 적립하는 장기수선충당금이 의무화되어 있으며, 장기수선계획에 따라 주요 시설의 수선과 교체를 위해 사용됩니다.

 

6. 리모델링

1. 리모델링의 개념
   • 리모델링은 기존 주택의 구조를 변경하지 않으면서 주거 환경을 개선하는 것을 의미합니다. 이는 기존 건축물의 내·외부를 개조하거나, 편의시설을 추가하는 방식으로 이루어집니다.
2. 리모델링 허가 절차
   • 일정 규모 이상의 리모델링 공사는 지방자치단체의 허가를 받아야 하며, 리모델링 계획을 수립하고 인허가 절차를 통해 승인받아야 합니다.

 

7. 주택의 안전 및 품질관리

1. 주택 성능 평가
   • 신축 주택의 경우 주택 성능 평가를 통해 건축물의 구조적 안전성, 단열 성능, 에너지 효율 등을 확인하고, 성능이 기준에 미달할 경우 보완 조치를 취해야 합니다.
2. 하자 보수 및 책임
   • 주택 건설 후 일정 기간 내 발생하는 하자는 건설업자가 무상으로 보수해야 할 책임이 있습니다. 하자 발생 시 입주자는 보수 요청을 할 수 있으며, 법적으로 정해진 하자 보수 기간 내에 보수를 완료해야 합니다.

 

8. 주택 시장의 규제 및 정책

1. 주택시장 규제
   • 정부는 주택 시장의 투기 방지 및 가격 안정을 위해 다양한 규제를 시행합니다. 투기 과열 지구, 조정 대상 지역 등 특정 지역에 대한 규제를 통해 주택 시장의 과열을 방지하고, 가격 상승을 억제합니다.
2. 주택 공급 정책
   • 정부는 주택 수요에 맞춰 주택 공급 정책을 수립하며, 신도시 개발, 공공임대주택 공급 등 다양한 방식으로 주택을 안정적으로 공급합니다.

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농지법 (출제 비중: 15%)

 

1. 총칙

1. 목적
   • 농지법은 농지의 소유, 이용, 보전을 규정하여 농지의 효율적인 이용과 농업 생산성의 향상을 도모하고, 농업인의 삶의 질을 높이는 것을 목적으로 합니다. 또한, 농업 외 다른 용도로의 농지 전용을 방지하여 농지의 지속적인 보전을 추구합니다.
2. 농지의 정의
   • 농지란 농작물 경작, 다년생 식물 재배, 축산업을 위한 목적으로 사용되는 토지를 의미하며, 논, 밭, 과수원 등이 포함됩니다.

 

2. 농지의 소유

1. 농지 소유 원칙
   • 농지 소유 자격: 농지는 원칙적으로 농업인 또는 농업법인만 소유할 수 있으며, 농업을 전혀 하지 않는 자는 농지를 소유할 수 없습니다.
   • 자경 의무: 농지 소유자는 소유한 농지를 직접 경작(자경)해야 하며, 이를 통해 농지의 본래 용도를 유지해야 합니다.
2. 농지 소유의 제한
   • 농업인이 아닌 자의 소유 제한: 비농업인이 농지를 소유하기 위해서는 농업경영계획서를 제출하고, 농지를 실제 경작하는 조건을 충족해야 합니다.
   • 상속 농지: 농업인이 아닌 자도 상속을 통해 농지를 소유할 수 있으나, 일정 기간 내에 농지를 처분하거나, 경작할 의무가 있습니다.

 

3. 농지의 이용

1. 농지의 사용 목적
   • 농지는 경작 및 축산을 위한 용도로만 사용 가능하며, 농업 외 목적으로 사용하는 것은 원칙적으로 금지되어 있습니다. 농지법은 이를 통해 농업의 보호와 농지의 보존을 도모합니다.
2. 임대차 제한
   • 농지의 임대차는 원칙적으로 금지되어 있으나, 농업인의 고령화나 농지 소유자의 불가피한 사정에 따라 제한적으로 임대차가 허용될 수 있습니다. 임대차 계약은 농지임대차계약서를 작성하여 관할 관청에 신고해야 합니다.

 

4. 농지 전용

1. 농지 전용 허가
   • 농지 전용이란 농업용이 아닌 다른 용도로 농지를 사용하는 것을 말하며, 전용하려면 전용 허가를 받아야 합니다. 예를 들어, 농지를 공장 부지나 주택지로 사용하는 경우가 이에 해당합니다.
   • 허가 대상: 일정 규모 이상의 농지를 전용하려면 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 하며, 허가 없이 농지를 전용할 경우 법적 처벌을 받을 수 있습니다.
2. 전용 제한 지역
   • 일정 지역은 농업 진흥 지역으로 지정되어 농지 전용이 엄격히 제한됩니다. 이러한 지역은 농업 생산성을 높이고 농업의 지속 가능성을 유지하기 위한 보호 대상입니다.

 

5. 농지보전부담금

1. 농지보전부담금의 개념
   • 농지를 전용하여 다른 용도로 사용하는 경우, 농지를 잃은 만큼 그 가치를 보전하기 위해 농지보전부담금을 납부해야 합니다. 이 부담금은 농업 진흥을 위한 재원으로 활용됩니다.
2. 부과 대상과 기준
   • 농지를 전용하는 자는 전용되는 농지 면적과 해당 지역의 농지 가격에 따라 부담금을 납부해야 하며, 이는 농업 생산성이 높은 지역일수록 더 높게 책정됩니다.

 

6. 농지 관리

1. 농지 이용 실태 조사
   • 지방자치단체는 정기적으로 농지 이용 실태를 조사하여 농지가 적절하게 이용되고 있는지 확인합니다. 미이용 농지, 불법 전용 농지 등은 이를 통해 적발되며, 필요시 복구 명령이 내려질 수 있습니다.
2. 농지의 환매권
   • 국가나 지방자치단체에 의해 수용된 농지가 더 이상 공공 목적에 사용되지 않는 경우, 원소유자는 해당 농지를 다시 구매할 수 있는 환매권을 행사할 수 있습니다.

 

7. 농지법 위반 시 처벌

1. 불법 전용 및 이용
   • 농지를 허가 없이 다른 용도로 전용하거나, 농업 외 목적으로 사용하는 경우에는 처벌을 받을 수 있습니다. 불법 전용된 농지는 원상 복구 명령이 내려질 수 있으며, 이를 이행하지 않을 경우 과태료가 부과됩니다.
2. 미경작 농지
   • 자경 의무를 위반하여 장기간 농지를 방치할 경우, 농지 처분 명령이 내려질 수 있으며, 처분 명령을 이행하지 않으면 농지 강제 매각 등의 조치가 취해질 수 있습니다.